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9月19日凌晨，美联储议息会议召开，宣布降息50BP，联邦基金利率下调至4.75%-5.00%。这是自2020年3月以来，美联储首次降息。 伴随美国降息，多国（地）紧随其后跟进，国内股市也旋即翻红。在业界人士分析看来，美联储降息，意味着全球降息潮已经正式开启。 究竟这一政策将会如何影响中国楼市？南都湾财社记者采访了房地产界的七名资深人士，他们普遍认为这将为国内楼市带来重大利好。 “众所周知，2020年那一轮美国降息带动了中国国内信贷宽松，间接也导致了房价的爆发”。北京中原房地产首席分析师张大伟分析认为，美联储50个基点的大幅度降息，也意味着全球大放水时代来临，国内也有望即将迎来降准降息，“未来更多更重磅的政策将会加码落地，（公众）对房地产可以比之前乐观一点了！” 美联储降息引发全球降息潮 今日（9月19日）凌晨2点，美联储宣布降息50个基点。紧随其后，在今日清晨，中国香港金管局将基准利率下调50个基点至5.25%。 除了中国香港金管局，9月19日还出现更多央行宣布跟随降息：比如科威特央行降息25个基点，至4%；巴林央行下调隔夜存款利率50个基点，至5.50%；阿联酋央行下调隔夜存款利率50个基点，至4.90%；卡塔尔央行下调存款利率55个基点至5.2%，下调回购利率55个基点至5.45%，下调贷款利率55个基点至5.70%。 “美联储降息，意味着全球降息潮已经正式开启。各界对于中国进一步定向降准、降息的预期也在攀升”。张大伟分析指出，美联储点阵图显示，美联储2024年将累计降息100个基点，在9月降息50个基点后，还有50个基点的降息预期。 他认为，从历史上看，美联储一旦开启降息周期，不会在短期内暂停下调利率，而是长期连贯的政策行动。 "国内也将出现降准降息" 张大伟分析，近几年，尽管我国经济面临极大的下行压力，但为保持汇率稳定，货币政策上相对克制，降息幅度不如大家预期中的大。伴随美国步入降息通道，人民币汇率压力将极大缓解，国内货币政策空间将显著扩大，“面对当前的经济形势，预计我国降息的政策很快也会出来，幅度可能不会很低”。 “虽然中国在之前的美元加息周期里面没有跟进，但降息是肯定会跟进。”张大伟认为，过去几年，美元加息区间，对于中国房地产利空居多，但如果美元进入降息区间，预计对于中国房地产利多。当下大部分市场都在讨论贷款继续降息，但国内整体每个月的LPR降息缓慢，也不会突然暴跌影响市场情绪，“存款降息很可能会出现在市场，预计最快明天中国LPR就可能继续降息！” 中指研究院市场研究总监陈文静亦分析指出，在8月金融统计数据解读中，央行有关部门负责人表示：“着手推出一些增量政策举措，进一步降低企业融资和居民信贷成本，保持流动性合理充裕。”陈文静预计，后续我国降准、降息的调整或加快落地，进一步降低企业和居民的融资成本。对于房地产市场而言，5年期以上LPR有望进一步下调，居民购房的成本也将跟随下降。 "房地产政策有望继续加码" 张大伟分析认为，美元开启降息周期后，中国未来几年降息空间加大，低利率时代来临了。“这让中国货币政策空间加大了，对楼市、股市和经济都构成利好”。张大伟指出，在经济下行压力之下，货币政策仍会趋于更加宽松，中国的降息周期会继续。 据中原地产研究院统计数据，2024年8月全国首套房平均利率约为3.25%，二套房贷款平均利率约为3.6%。经过多轮下降，目前多数城市的首套房贷利率已降至2.9%至3.4%间。 在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，美联储降息，有效缓解了国内实施货币宽松政策决策时，对于人民币贬值和人民币资产价格进一步下跌的顾虑和掣肘，预示着后续降准降息的通道会更加宽敞一点，比如按揭利率进一步调控的空间更大，对于缓解开发商资金链紧张，降低购房者的按揭成本，促进住房需求有帮助。 张大伟进一步指出，美联储降息通常被视为全球经济政策转向宽松的信号，这会影响国内购房者对房地产市场的预期。同时，市场可能认为经济环境将更加有利于房地产市场的发展，对房价上涨的预期增强，从而进一步刺激购房需求。房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措将加快落实，“当中930是一个重要的时间节点。预计部分小银行将率先试探政策底线，房贷政策可能会出现全面井喷宽松”。 "修复中国房地产底部迎来关键节点" 在第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿看来，美元的降息，会促进人民币的走强，对中国房地产将是重大利好。他认为，中国一线城市的商业不动产，目前回报率在5%至5.5%；而美国这次降息之后，利息会降到4.75%至5%之间。“短期看，这其中还没有明显的套利空间，相信随着美元利息的不断降低，中国核心房地产的投资价值将会进一步凸显”。吴睿认为，最为关键的是，美元这次降息改变了市场预期，对中国投资者的信心的建立非常关键，“对于中国房地产的底部的修复而言，也将会是一个非常关键的时间节点”。 中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦认为，降息打破原来的投资逻辑，全球资产都面临重新考虑再配置，寻找更好的投资机会。 “美国降息，中美之间的息差收窄，为内地降息提供更大的诱因及动力。降息不仅可以刺激经济发展，对于房地产市场更是直接的助力，买房成本也因降息而下降”。郑叔伦指出，此前房地产市场承压，主要因为三道红线让市场缺乏资金流动性等，最终让大家缺乏信心。如果资金回流，市场资金充裕，对房地产市场绝对是最大的支持。近年来市场上活跃的开发商数量有所减少，特别是私人开发企业，拿地意愿不大，开发节奏放缓，持币观望气氛浓厚。“虽然客户也在观望，市场上的需求也有减少，但是随着市场供应正在逐步减少，房地产市场供需关系预计为更为平衡。”郑叔伦表示，供求关系的改善，从供过于求慢慢调整为供求平衡，再到供不应求的阶段，相信市场也会走出低谷，重拾向上。 郑叔伦指出，今年上半全国总体房地产市场同比成交量继续下跌，预计支持房地产发展政策还会陆续有来，助力市场尽快修复。“其实，经过近年来房地产市场调控，房价已经大幅度的下降，到达比较合理的水平，从投资角度看，目前房地产市场是趁低吸纳的大好机会”。 “房地产可以比之前乐观一点了” “此次美联储降息，也意味着资金流动方向出现了重要的拐点。”上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，美国降息之后，资本回流中国市场的概率增大，将有助于引导市场预期和优化国际投资环境。结合美联储降息政策，后续我国将形成国资、民营资本、外资三支重要资本链，这对于我国科技创新和产业升级具有积极的作用，也有助于带动“房地产+新产业”的良性发展。 与此同时，外资进入中国市场，将有助于存量房地产盘活的工作。“最近两年关于写字楼、购物中心、长租公寓、物流园区的投资出现了波动。但随着新一轮外资的进入，一些房地产领域的大宗投资将升温”。严跃进表示，经过持续三年的房地产深度调整，存量房地产资产价格大致跌了三成，价格已基本跌到底部，恰为后续存量资产收购和盘活等创造了较好机会。从市场需求而言，新一轮宏观经济发展和产业经济发展，势必会增加对商业办公物业等需求，“今年四季度应重点关注超大城市和特大城市存量房地产项目的投资机会，尤其是大型商场、写字楼、产业园区和物流园区”。 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，在当前，房地产能否企稳，已经成为中国经济平稳发展的关键。管理层持续拿出新的举措，是可以期待的事情。如今美联储的降息，让中国的股市和楼市都缓解了压力，“内外因素共同作用下，年末的市场仍有希望”。 张大伟认为，在美联储降息后，也意味着全球大放水时代来了。面对当前的经济形势，预计国内降息的政策很快也会出来，幅度可能不会很低，“政策空间更大了，未来更多更重磅的政策会加码落地，对房地产市场可以比之前乐观一点了！” 采写：南都·湾财社记者邱永芬王艳玲
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发表于 2024-9-20 10:09:45
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