深圳楼市调控，该是下决心的时候了！

微言网编辑部

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调控要铁心

混沌，这是当下深圳楼市的状态。

楼市的买家和卖家混沌、观望，这个好理解，毕竟大家都是从个体实实在在的微观利益出发的。不过，决定事态走向的，就是主政者和银行。

如果主政者铁了心，要将指导价作为二手房市场评估价的准绳；如果银行也铁了心，将房贷的评估价与政府的评估价并轨，这事儿，就成了。

主政者有“铁了心”的理由。

不把二手房市场纳入调控可控制的掌心，新房调控就像在棉花上行走，既不踏实、也可能会随时摔跟头。新房再怎么限价，都无法避免和二手房价格倒挂的结局。即便新房定价贴着二手房价格走，开发商太知道怎么营销了，自然会创造出“倒挂”的场景。

这样的话，就出现新房和二手房价上涨的循环。有了二手房指导价，调控有了靶心。过去，二手房价一直是新房价格的领先指标，二手房价上涨，新房价格随后上涨。2017年四季度以来，二手房价涨幅明显高于新房，“打新”愈演愈烈。因为直觉是，新房价格一定会涨到二手房价现在的水平。

从新房和二手房月度成交数据看，2020年下半年以后，相比较二手房市场，新房市场无限好，超越任何时候，这要拜一二手房价格“倒挂”、“打新”热潮所赐。新房的价格一直控制在5-6万元，而二手房价早已涨到了7-8万元，据说2021年的1月份，二手房价格超过9万元了。

按照正常逻辑，这几年出售的新房，价格至少要涨到7-8万，甚至9万元，这才能完成一个轮回啊！

所以，如果主政者铁了心，将这个指导价作为调控目标，作为银行评估房价和发放贷款的准绳，不管是按揭贷，还是抵押贷，杠杆率会明显受到控制，这对控房价和稳预期，意义非凡。

02

重要的是公信力

但至少目前，政策传递的信号并不明朗。比如，根据政府专家的表态，“银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱，则可能触发约谈，并对此承担责任”。我们疑惑的是，“有所浮动”，幅度到底有多大？怎么才算“太过离谱”？

再说了，同一个小区，房价的差距本来就很大，而不同买家的“意愿出价”、评估机构的评估价，差别也很大，这算不算合理浮动？算不算太过离谱呢？另外，什么条件下算触发约谈，谁来约谈，承担什么责任？这些都没有具体明确，这就很难确认，监管部门是不是真的铁了心。

当然，微观市场非常复杂，监管部门不必要干预微观交易，也没那个精力。这个指导价就是个“指导”。但作为调控主管部门，它的目标是“防风险、保民生”，它要告诉大众，市场交易价格（买家出价、买家挂牌价）应参照这个报价，银行要参照这个来发放贷款，否则市场就出现泡沫和风险。

另外，银行会不会按照这个指导价来做评估价、发放贷款。从目前的表态来看，除了个别银行（比如光大银行）按照指导价定评估价以外，其他银行（特别是按揭贷款大行）都一致选择观望。对于记者的咨询，都表现出一副不可置否、模棱两可、等待上位政策通知等云云的姿态。

本质上，银行没有动力做这个事情。房价上涨，对谁有利？毫无疑问，银行就是最大的受益者之一。毫不客气地说，没有抵押物的贷款，中国的银行还“不会做”。抵押物价格上涨，银行获取贷款收益的同时，风险也降低了。而且，房地产领域的不良率最低，是银行业利润的主要来源。

重要的是，房地产价格上涨了，不动产的“金融加速器”效应就大放异彩，不仅贷款更安全了，而且贷款会加速发放。贷款加速发放，又会通过杠杆效应带动购买力，抵押物价格进一步上涨，银行获益多多。这一过程中，购房者、买房者、银行都获益多多，大家都开开心心的。

那么，谁伤心了呢？就是调控主管部门。寄生于房价上涨链条的，除了购房者、买房者和银行以外，还有千千万万的房产中介、资金中介、自媒体、评估公司、广告商、设计公司等。所以，越到下面，反对调控的阻力越大。当只有住建部门搞调控，其他在消解调控，你说，调控这个事，能成吗？

大家想想，前几年P2P、私募股权投资泛滥时，钱是从哪来的？都是从银行。所谓“影子银行”，其实就是“银行的影子”。通过银保、银证、银信等通过，把银行的钱套出来，赚取更高利润。最后是怎么打下去的？并不是银行良心发现了，有隐性担保，银行是不会主动叫停这个业务的。

银行眼里，“赚我的钱，风险给别人背、给下一届背”。P2P爆雷，靠的是从上到下的一刀切监管。现在也一样，“房价上涨-预期好转-杠杆增加-房价上涨”，这个轮回中，银行是最大获益者，指望它主动掐断是不太可能的。再说，资金违规流入楼市，其他银行都干，凭啥我不能干？

而且，被查处后，那点儿罚款，我能交得起！

03

勿把杠杆当购买力

这几年，大家一直在鼓吹，深圳购买力多么旺盛，其实没有杠杆在釜底加热，一切都是空的。

我们拿深圳和作为国际金融中心的上海比较，据珊瑚数据统计，2015年，深圳本外币存款余额只有上海的50%，2020年达到65%，并突破10万亿；2015年，深圳人均本外币存款53万元，2019年75.8万元，同比增长43%。

而且，从2019年开始，深圳本外币存款余额增速开始明显提升，不仅首次探到20%以上，并超过了上海，而这一时期，也是深圳房价首次突破6万元，并在随后的一年之内，上升到7-8万元的阶段。套均成交总价，一年之内涨了100多万，这是过去多年从未有过的大涨。除了加杠杆以外，我反复看了居民收入数据，实在找不到房价这么上涨的理由。

深圳的购买力，是这么吹出来的。

居民加杠杆-房价上涨-上涨预期实现-带动更多加杠杆-形成购买力强大的预期-房价再上涨。经常听到的是，你看，深圳房价都到了7-8万了，购买力太强大了，完全无视背后杠杆的威力。

在深圳的楼市江湖里，有太多人和我说，自己如何破限购、破房票、套贷款的故事，也听过什么用多少张信用卡养房贷的事情。拿杠杆当购买力，把房价上涨作为支付能力强劲的指标，自欺欺人，掩耳盗铃，这是当下深圳楼市最大的问题。

当前，深圳楼市调控又到关键期，政府指导价要有“指导”的意义，要形成去杠杆的准绳，打击炒房的利器，就必须有一定的公信力。

也就是说，主政者“铁了心”要这么干，从上到下（住建部门到市政府）、从住建到金融部门，都把控房价当作重点任务。而且，把这种信号传达给市场，消除“隐性担保”，银行才会真正把指导价作为评估参考价。否则，如果还想让房价保持上涨，银行的最优选择自然就是高评高贷，享受泡沫。

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不缺政策，缺的是执行

很多人认为，即便银行评估价按照政府指导价来定，大不了，买卖双方搞个双合同，超过评估价的部分以现金支付，或者借道经营贷、消费贷。

过去，这种操作也发生过，而且以深圳的购买力，深圳炒房客的聪明程度，这不是大问题，见招拆招。

但是，你可能太高估购买力了。

比如，你买一套800万的房子，首付600万，贷款200万，而且这200万是你的贷款上限。如果说，这套房子突然涨了50万块钱，对你来说，首付就增加了50万，对绝大多数的人来说，50万现金不是个小数目。但有了贷款，800万的房子变成了850万之后，你只需要多贷款50万就行了。

50万的贷款，一个月的月供也就2000多块钱，这点钱大家还是拿得起的。所以一有了贷款，你就会对房价涨幅的敏感性降低，房价的上涨就会很顺畅。这就是过去深圳房价能够任性上涨的主要原因。最大程度加杠杆，将月供压力摊薄，并通过房价上涨，一次性覆盖掉。

但是，如果要你一次性拿出来，这个压力就大了。

这就是为何，2019年底取消豪宅税以后，深圳楼市一下子飞起来的原因，因为交易成本和支出“痛感”明显下降了。对于借道消费贷、经营贷的问题，先不说各地春节前后都在打击这一类型贷款进入楼市。即便能够借道，指导价下降以后，消费贷、经营贷可贷金额也明显减少。

总之，深圳楼市问题，本质上不是供求问题，而是杠杆问题。把杠杆控制住，就抓住了调控的牛鼻子。

现在，又到了最关键的时候，能祭出指导价，相比过去前进了一大步，政策开始告别碎片化，告别头痛医头。但如何把指导价转化为住建和金融通力合作，打击违规加杠杆，这才是最关键的。

过去几年的调控，不缺政策，缺的是执行，各部门密切配合，一以贯之地执行。强烈建议，深圳银保监、金融办，发一个文，从风控的角度，从打击资金违规流入楼市的高度，从金融审慎管理的维度，从金融监管落实“一城一策”的站位，要求辖区内的银行，严格执行二手房指导价。

撰文：李宇嘉（深圳市房地产研究中心高级研究员）