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5月12日，深圳发文，提出对商办用房建筑设计加强管理。这是继北京、广州、上海和成都后，第五个限制商办改住宅的城市。至此，所有一线城市都对“商改住”作出了不同程度的限制，这可以看作是3月底那场最严限购升级的余波。 在楼市热络之时，尤其在寸土寸金还限购的一线城市，“商改住”一度非常活跃，至少在3月底的新政来临之前都是这样的。从卖方的角度看，商业土地本来就地价低，开发商以商业用地的价格拿了地再用种种方式分割成小户型，以稍低于普通住宅的价格按住宅出售，当然是一笔划算的生意。而从买方的角度看，虽然商住房只有四五十年产权，水电也相对贵，但总价比普通住宅便宜，小户型多，可以注册公司，还不限购，无论是漂在北上广深还没购房资格的小年轻，还是名下已经有足额房产却还想投资的中产，这都是一个不错的选择，对于一线城市的炒房客就更是了。买卖双方各取所需，一拍即合，“商改住”自然是风生水起。 于是，各大城市调控行动升级过程中，限制“商改住”也是大刀阔斧。北京是五个城市中管控最严的，措施随着“3·26新政”一起出台，不仅明令禁止“商改住”，最小分割单元还不得低于500平方米；还在售的商办项目全都不准卖给个人了，就算是存量商住房，卖给个人的话，不仅要有购房资格还得付全款。同时，北京也在建筑设计的源头上大大减少了商住的可能性。毕竟500平方米的房子如果要改作住宅也是高端别墅类项目，总金额也会比较高，这会大幅缩窄客源，尤其是偏好不限购小户型的炒房客。广州也有着相对严格的规定，最小分割面积是300平方米，虽然没说不准卖给个人，但必须要拿证后两年才能卖，以时间换空间。后续跟进的城市基本是着眼未来，譬如深圳就规定卫生间等管道要集中设计，预留管道之类的猫腻设计会被处罚。 从3月底席卷而来的此轮楼市新政中，对商住房的限制可谓最能限制炒房客的措施了。像北京，商住房的主要客源本来就是三种人，没有购房资格的、现金不足的和炒房客，现在又要购房资格还要给全款，商住房又不给抵押贷款了，这种人一下全排除了。当然，这样的措施会误伤之前买了商住房的北漂们。其实，各大城市新政的其他政策安排，比如提高购房资格门槛，延长社保缴费年限、提高再次贷款者的首付比例、认房认贷等，被这些政策挡在门外的，是奋斗在一线城市等着“上车”的年轻人，以及想要改善住房的中产家庭尤其是二孩家庭。但联系到一个多月前的房价形势——— 北京的房子两天价差就能到200万元，连一线城市中向来最平静的广州都一天一个价，郊区甚至随便上4万元/平米，房价上涨的势头给调控带来了巨大的压力，在此背景下，政策的核心思路是——— 房价犹如失控的列车，能让它停住就好，所以说，上述严厉的调控并不意外。 从“限购”这类常规武器禁止“商改住”这类特殊武器，到此轮调控政策力度之大，范围之广，让人印象深刻，从效果上看目前的确起到了一定的作用，尤其是大城市房价得以企稳。这也是过去调控所经历的景象，房地产市场起起落落这些年，节奏已经变成了炒炒炒———涨涨涨——— 限限限——— 嘤嘤嘤，如此循环往复，政策细节虽有变化，但行政调控的本质并没有发生变化。由此亦可看出，行政调控不是长久之计，也不是一个正常健康的市场应该存在的，限限限终归不是一招鲜。房地产调控的下半场应该改变以往的套路，对此已经有了答案，中央经济工作会议提出，“要坚持房子是拿来住的不是拿来炒的”，要实现这一目标，就必须从行政调控向市场化长效机制转变，即“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等长效机制”，从根本上促使房子回归居住属性。
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发表于 2017-5-18 14:10:47
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