提高房贷利率可压缩房地产泡沫

何琴

一家股份制银行上海分行零售业务部门透露，在该行内部，房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非“先来后到”，只有接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待。据报道，银行收紧房贷的动作已经在一线城市逐渐铺开，北京、广州的多家中小银行近期也已经上调了首套房贷款的最低利率。

当前，一些银行的首套房贷款利率较基准利率已经上浮至1.1倍，二套房则上浮至1.2倍。多家银行表示，在当前流动性趋紧、资金利率走高的背景下，不上浮房贷利率，“简直在做义务劳动”，个别基层行房贷业务停滞，房贷业务成“鸡肋”。笔者认为，提高房贷利率不仅是银行的“在商言商”，从调控房价的角度来看，这有助于改变“炒房”预期。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这里面指出了住房市场的两种不同的需求市场，一是以居住等利用为目的的消费性需求；二是投资及理财等需求。相对消费性房地产需求，投资需求对个体、社会存在一定的风险。房地产投机（“炒的”）是房地产投资的一种特殊形式，常常给房地产带来消极作用。

这种消极作用，从小处说，房地产的“炒的”需求会对实体经济造成“挤压效应”，引发“脱实向虚”的担忧。从大处说，房价过快上涨或下跌有可能引发金融风险甚至经济危机，如美国次贷危机。从各国的经济史来看，房地产所引发的金融风险是当今世界上引发金融危机、经济危机的重要风险源之一。

对未来价格的预期是影响房地产投机的重要因素。当价格上涨，人们纷纷投资房地产，从而脱离“真实消费需求”，形成房地产泡沫。改变对未来价格的预期是遏制“炒的”需求最有效办法。

利率等房贷政策是影响房价变化的重要外生变量之一，利率的微小变动都有可能导致房地产价格的剧烈波动。房价与利率呈现负关系，即利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。利率除了直接作用于房地产开发成本以外，还通过以下三个方面影响房价：一是利率下降时，各种抵押贷款将大规模进入房地产市场；二是从住房消费来看，其年成本主要是银行抵押贷款的利息；三是房地产价值是预期未来收益的现值之和，折现率与房地产价值成负相关，而与利率成正相关。

这一轮房价过快上涨，背后就有利率大幅度下降的鬼魅身影。2015年以来，在货币宽松的背景下，同时实体经济下行、资产配置荒等，住房按揭贷款被银行认为是最优质、安全的信贷业务。各家银行不约而同地“爱上”了房贷，利率下调到8折等。2016年，5家银行个人住房贷款增幅均为三成左右，5家相加共新增个人住房贷款2.9万亿元。除交行外，“工农中建”四大行新增个人住房信贷占全部新增个人贷款的比例，均在七成以上。

房地产市场对实际利率是非常敏感的。可以预见，提高房贷利率有助于改变“炒房”的预期，二套房利率上升至1.2倍，不仅抬高了“炒房”的成本与门槛，更是释放出了明确的调控信号，让“炒房”者望而却步。同时，提高房贷利率符合调控房价和利率市场化的要求，也是对此前降低利率引发房价上升的一种纠偏。

不过，此次房贷利率上涨也有需要注意的地方，例如首套房上涨到1.1倍，这对首套购房者是不公平的。据报道，除“价高者先得”外，前述银行内部人士还透露了另两条获贷捷径：一是该行的高净值客户可以更快获得贷款；二是对于一手房按揭贷款，若开发房企也是同一家银行的对公贷款客户，则房贷发放也可能“插队”。这些“捷径”严格说来都是有违公平原则的，监管者应当纠正银行的“唯利是图”之举。