北京：男子900万在购别墅 发现系“科研楼”后退房

何琴

在北京做生意的王鑫（化名）最近正为购房的事发愁，他于3月23日网签的通州区莱茵湾一期一独栋别墅，不动产权证土地用途为“科研楼”。但根据《土地管理法》规定，科研用地不可用于住宅居住使用。

多位房产销售人员告诉新京报记者，北京市没有细化规定科研用地如何管理和使用，也无法审核拿到房子的人是否用于科研项目，所以可看做监管的空白和“灰色地带”。就此专家表示，非法改变土地用途，违规企业应承担责任，但尚缺乏相对应的监管和具体处罚条例。另外对于购房者而言，购买此类房产，也存在无法办理住宅房产证的风险。

别墅成“科研楼” 买家退房解约

据王鑫介绍，今年2月初，经链家顺义馨港庄园店的中介人员介绍，他选中莱茵湾一期的一套售价900万的独栋别墅，与房主李方（化名）签订了买卖合同并支付了10万定金。但李方提供的别墅不动产权证中，土地用途一栏是空白，这让王鑫心怀疑虑。

王鑫称，直到3月23日办理网签时，看到李方新换的不动产权证，他才注意到房屋土地性质为“科研楼”。经过查阅发现，此类科研用地属于政府公用地。他查阅《土地管理法》发现，科研用地不可用于住宅。

房主李方告诉新京报记者，他是在4年前从开发商手里买的房子，“当初就看到这个房子价格便宜，作为投资考虑就买了，也不太懂土地性质具体有什么影响，所以并未注意将来转让的风险等问题”。

负责销售该栋别墅的链家经纪人则称，业主的老房本上土地用途那一栏空白，因此并不知情房屋的土地性质。而且从2013年至今，莱茵湾一期成交过户的房子已有二十余户，均以商住两用房来进行买卖。

4月6日下午，王鑫与李方经协商，签订解除合同协议撤销该栋别墅网签，中介和业主承诺在五个工作日内，将之前已支付的定金和中介费用还给王鑫。

科研用地“变身”住宅监管存空白

通州区住建委工作人员介绍，在通州区去年5月出台限购政策前，一手房交易的房产都可过户给个人，之后应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或社会组织。但二手房交易还没有具体的规定，所以科研用地上的房子能过户。按照新的要求，科研用地等办公用房的房屋没有燃气，不能用于个人居住。但莱茵湾楼盘开发较早，开发商在住建委相关部门没有登记，所以暂时查不到相关信息。

北京市规划和国土资源管理委员会一工作人员也提醒，不要购买科研用地所建住宅。

类似科研用地“变身”成住宅销售的违规行为，在北京市时有发生。早在2013年7月，北京市国土局就曾公布，查出了9宗科研项目用地涉嫌未经批准擅自改变用途或违规销售行为。但新京报记者注意到，对于违法问题如何处置，市国土局当时没有提及具体处理原则和方向。

“科研用地在实际操作中，均是参照商业用地管理，交易时相关部门查看证照齐全后，基本都会给网签和过户”，多位房产销售人员告诉记者，北京市没有细化规定科研用地如何管理和使用，也无法审核拿到房子的人是否用于科研项目，所以可看做监管的空白和“灰色地带”。

莱茵湾一期多户别墅属科研用地

4月6日下午，新京报记者来到位于通州区宋庄镇葛渠村北66号的莱茵湾小区一期，这里分布着数十栋二至三层的别墅。

“当初售楼的人就说这里立项为科研用地，所以卖得也便宜，多年房价没有太大波动”，据一位业主称，莱茵湾小区一期开发商为中建土博士科技有限公司，他在2003年以50余万元买下面积约250平方米的别墅，科研用地的产权是50年，用的也是价格较高的商业水电。

另一户数年前以每平方米4000元认购了三套别墅的业主称，莱茵湾小区一期别墅的面积从180平方米到300平方米，他购房时也未注意房屋的土地性质，不了解所买别墅是否符合居住规范。

记者以买房者身份咨询了房天下等多家售房中介机构，卖家均称，莱茵湾项目为50年产权的科研用地，因为价格相对便宜，周边环境较好，多处楼盘已经售完，只剩几户小产权公寓房还在出售。记者联系小区开发商中建土博士科技有限公司，但电话始终无人接听。

莱茵湾物业办公室的王经理告诉记者，莱茵湾小区的产权比较复杂，二期均是小产权房，一栋楼分割好几户来卖，可能有近一半没有过户。一期是别墅区，多是有人居住，也有毛坯房。但这些地是否都属于科研用地，他并不知情。他透露，开发商换了几拨人，最初的那批买地盖房的都联系不上了。

住“科研楼”不受法律保护

北京康达律师事务所律师韩骁介绍，根据法律规定，科研楼可以办理过户手续，但是不按土地利用总体规划确定的用途批准用地的，非法批准、使用的土地应当收回。该次交易进行的买卖用于个人居住使用，违背法律的规定，合同将有可能被认定为无效。在买卖双方发生纠纷时，买方的权益不能受到法律的保护。

有专家表示，对于非法改变土地用途，尚缺乏相对应的监管和具体处罚条例。“但即便土地不收回，也应该重罚违规企业”，专家称，购房者虽然不会涉及被罚，但也存在无法办理住宅房产证的风险。

中介机构涉嫌违规操作

“严格界定的话，中介是违规操作”，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，因为此类物业不能承诺有居住属性，但此类购房者本身有购房入住的需求，所以无论中介是否有过告知做法，实际上从交易风险角度看，其撮合的业务实际上都是违规的。其之所以会介绍此类房源，在于过去一直没被查，所以都是侥幸的做法。但若真出现纠纷，那么中介本身是要受到各类惩罚的，甚至要取缔营业执照。

韩骁称，房产中介在买方签订合同前，没有明确真实地告知当事人房屋性质，且在合同内容中也没有明确表示出用地性质，那么涉嫌存在欺诈行为。