租售并举”成为楼市长效机制建设重点

何琴

需求端调控告一段落了，楼市管理也从抑制需求“做减法”转向增加供应“做加法”。近期，热点城市供地开始“放量”。易居研究院监测的50个典型城市，今年上半年土地成交面积8750万平方米，同比增长20%，其中一线城市更是大涨42%。值得注意的是，热点城市不仅供地增加了，而且供地结构明显变化，即全面向保障性住房(主要是公租房)和自持并租赁转变。

“十三五”期间，上海将新增170万套住房，租赁住房占比60%；“十三五”广州供地将增长20%，租赁住房为供应重点；未来5年，北京新增住房中租赁住房占30%，深圳新增保障房中公租房占70%。2016年底至今，北京共出让8宗自持地块，万科已在北京、广州、佛山拿了5宗自持地块。2016年，上海土地出让均附加“15%自持”条款，新增供地“自持并租赁”已常态化。7月4日，上海发布2幅拟出让地块公告，用途都为“租赁住房”，竞得人须将全部物业自持并出租。

近日，住建部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，提出新增地块(含集体用地)建设、新项目配建、国企盘活闲置土地、商办改租赁等多个渠道增加租赁住房供应。同时，深圳、广州、南京等12个城市被列入首批住房租赁试点。调控取得明显绩效后，利用难得的“窗口期”启动长效机制建设是当前的首要工作。在长效机制建设上“租售并举”被寄予厚望。

近年来，政商学三界对楼市长效机制建设都很重视，但何为长效机制、如何推进，一直处于“观点难以落地”的境地。根据国家统计局最新数据，2016年中国城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米，超过发达国家平均水平，城镇户均住房拥有1 .1-1.3套，全国住房供求整体平衡，需求较为紧迫的都是热点城市。根据链家地产统计，热点城市目前户均住房拥有在0 .4-0 .9套之间。考虑到人口向大城市迁徙，满足热点城市居民的住房需求，乃下一阶段住房管理重点。

目前来看，住房领域最大的问题是供求错配。一方面，热点城市住房需求两极分化或住房基尼系数太大。由于房价太高，新市民(如大学毕业生、新就业人群等)没有住房支付能力。同时，基于资产配置和杠杆支持，已拥有产权住房的中产及高收入者继续购房。根据国务院发展研究中心统计，前20大城市拥有两套及以上房屋的常住居民家庭占比15%；另一方面，城镇化进入中速增长阶段，常住居民购房需求开始触顶，新市民是刚需主体，“扎根”城市的愿望强烈。

不过，热点城市开发边界已划定，开发强度在逼近天花板，“摊大饼”式扩张导致城市病愈演愈烈，而高房价背景下城市“二次开发”受阻。因此，这些城市供地弹性很小，中短期内很难大规模增加供地，很难借助供地来降房价。而且，即便增加供地，“招拍挂”模式下也很难避免高地价、高房价。由此，即便未来住房供应增加了，也无法匹配有效需求，反而加剧供求失衡。因此，顺应新市民住房需求特征，适时改变住房供应结构，解决新市民住房需求，才可谓长效机制。

链家地产统计，目前20大城市租房人群平均占比达到40%，13个城市占比接近或超过50%。由此，热点城市稀缺的供地更多偏向可以循环的租赁住房(包括公租房)，确实能顺应需求的特征，也是对住房回归居住属性的深入贯彻。更重要的是，创新住房供应模式，激活租赁需求，建立“租售并举”、“先租后买”的住房新制度，也将是夯实楼市需求基础，让泡沫“软着陆”，避免新房开发空间触顶而导致楼市上中下游“断档”下滑，壮大内需和推进经济转型的路径。

当然，没有教育等公共服务跟进，租赁供给是不完备的。因此，不管是2016年国务院39号文，还是今年5月发布的租赁管理条例，或近日九部委发布的通知，均明确“承租人持备案租赁合同可享受公共服务”。笔者认为，广州租赁新政中“租购同权”的提法是一个重要信号。新增地块建设或配建都将会重视公共服务跟上；国企带头盘活存量和商办改租也将考虑该问题；户籍门槛也在降低，租房也享受公办教育是大趋势。事实上，除广州跟进外，深圳、杭州等地已在这样做。租房能享受公共服务将极大地激活“3个一亿人”的城镇化，楼市稳定将水到渠成。