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杨维立 十三届全国人大常委会第十次会议4月20日听取了全国人大宪法和法律委员会关于民法典物权编草案修改情况的报告。此次草案将第七十三条规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意，修改为“双过半”同意。另外，草案还增加了一款规定：紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。 近年来，群众普遍反映公共维修资金使用难等问题。以北京为例，截至2018年底，北京已累计归集维修资金近550亿元，使用率为8.07%，远高于全国平均水平（1%），但仍然呈现出资金积累数额巨大、资金使用率较低、保值增值方式单一等特点。物权编草案此次修改，降低了表决通过的难度，顺应了公众呼声，有利于优化资金运转机制，也有助于提升资金使用效率。不过，公共维修资金不仅“使用难”，还面临着监管难题。公共维修资金使用门槛降低，更需在如何用好管好上做文章，在提质增效上下功夫。 目前，不少业主对公共维修资金属于谁、谁管理、如何使用等并不了解。今年1月，昆明市实力郡城小区的物业发布了一个公告，称业主接房时候交纳的维修基金已经使用完毕，要求业主重新筹集资金，支付当时正在进行的消防照明尾款和以后小区公共设施的维护费用。业主们一算，发现交纳的70年的维修费用，竟然10年就被物业用光了。许多业主表示，自己交的钱，用途和明细却不得而知，现在钱被用完了才通知该补交了。此事真相有待调查，但它敲响的公共维修资金监管失效、使用失范的警钟，须引起高度重视和警惕。 按照法律规定，动用维修资金在程序上要经过职能部门审批、业主大会决定，但看似严格的环节，却存在着可操作空间，带来维修资金被挪用、侵占的风险。既往，一些领域“一统就死，一放就乱”的教训也提醒我们，公共维修资金管理使用门槛降低，容易导致更多“失范”之虞。 公共维修资金被形象地称为房屋的“治病钱”“养老钱”，关乎每位小区业主的切身利益。要想让公共维修资金法律政策在实施中不走形、不变样，需要进一步健全信息公开机制，让所有的公共维修资金都“晒”在阳光下。这不仅是保障业主知情权、参与权、表达权、监督权的需要，也有利于遏制少数人玩猫腻的冲动，增加违规操作的难度和不法行为暴露的可能。 在现实中，一些小区公共维修项目存在“钱花得不少”但“事办得不好”现象。对此，还需完美约束机制，形成自律、自治的有效规范，主动接受业主监督，既要严把用钱关，慎用维修资金，能不动用的尽量不动用；又要注重维修资金使用绩效，确保少花钱、多办事，将有限的资金用到刀刃上。 这方面，一些地方已作出了有益的探索。如重庆市九龙坡区出台的《物业专项维修资金管理实施细则》规定，由政府埋单，引入第三方评审机制，严格把控工程造价，促进维修资金公正透明使用，提高资金使用效率，切实保障业主权益。客观上，物业专项维修项目专业性强，引入第三方评审机制，以专业对专业，与业主监督形成“1+1>2”的合力，有利于提高维修资金使用绩效，值得各地学习借鉴。 总之，小区公共维修资金使用门槛降低固然重要，还需立法者重视资金使用规范等问题，完善法律制度设计，细化、优化管理和监管机制，保障资金安全，并把钱用到刀刃上，用到百姓心坎里。
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发表于 2019-4-22 09:17:00
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