青岛小产权房“转正特例”背后的腐败猫腻

帝国良民

在中央针对小产权房“转正”毫不放松的现实下，5月初山东省高级人民法院开庭审理的青岛杰盛置业有限公司(以下简称“杰盛置业”)被股东要求解散案，却暴露了一起小产权房“转正”的特例。据了解，通过“捆绑拍卖”的15栋668套小产权房位于青岛市李沧区南王家上流社区，目前正在以“适园雅居”的名称对外销售，其开发商即为杰盛置业。由于其与正在青岛开幕的世界园林博览会会场和万科红郡别墅相邻，目前每平方米的价格超过1万元。2004年10月，青岛市规划局在李沧区没收了283栋小产权房，而10年后适园雅居作为唯一一个小产权房社区成功转为大产权房成为特例。（中国经营报6月7日）

　　在目前房地产市场并不景气的时候，青岛将668套小产权房偷偷摸摸的“转正”销售，而且这种与正常商品房建设成本不成正比的小产权房转正销售却位于正在青岛开幕的世界园林博览会会场和万科红郡别墅相邻、每平方米的价格超过1万元的位置，显然会让正常经营的房地产业者感觉到极度不公平，何况在目前国家三令五申绝不松绑小产权房的政策层面下，青岛政府方面暗地伙同不法业者竟然巧立名目将数百套小产权房“转正”销售，而据报导说，正是由于“幕后操手”的利益操作，最终竟然击败了房地产大佬万科。

　　我们看到报导说，2004年10月，青岛市规划局以清理违法建筑的名义仅在李沧区就没收了283栋小产权房，适园雅居的15栋楼就在其中。由于涉及到小产权房转正非常敏感，青岛市国土局基于慎重考虑首次采取了与李沧区政府联合举办“捆绑拍卖”。2011年12月9日，杰盛置业作为原项目承建人以拍卖起叫价楼面价870元每平方米总价6564万元中标，并承担9638万元的建筑工程费用。而适园雅居15栋楼总共668套小产权房，建筑面积75000多平方米。按照目前适园雅居的每平方米10000元的均价，市值超过7亿元。无疑这其中涉及一桩巨大利益的交易，而且明显是在违反国家法律与现行政策的情况下，进行的一系列违法操作。

　　耐人寻味的是在由青岛相关政府部门主导的这起小产权房转正程序办理的过程中，由中标方内杠官司中暴露出来的问题实在是触目惊心，由于涉及到小产权房转正非常敏感，青岛市国土局基于慎重考虑首次采取了与李沧区政府联合举办“捆绑拍卖”。“为了避嫌，当时要求操作人在北京成立一家公司来接受适园雅居转正的任务。”一份检察院询问笔录中记录。有关资料记载，适园雅居在没收前是由所在地南王家上流村村委会和青岛瑞丰德公司共同开发。在青岛市规划局没收前，小产权房适园雅居两次被推倒，但后来又重新建起来了。没收后，村委会有关成员被判刑事责任，青岛瑞丰德公司有关负责人最终无罪。北京雍伦佳苑公司就是在这样背景下成立的。工商资料显示，该公司成立于2008年1月17日，股东郝国瑞、李秀针分别占股51%和49%。之后该公司作为适园雅居项目承建人开始推动小产权房转正工作。文章中出现的“北京雍伦佳苑公司”，与后来变身为青岛瑞丰德公司，再后来又变身为杰盛置业先后的法人郝国瑞、郝安峰（郝国瑞父亲）和薛晓明（郝国瑞妻子），其中敢于公然叫板中央的小产权房限制政策，显然背景不一般。“没有想到的是，因为有关人士的运作，青岛市政府、李沧区和青岛市国土局等单位只认北京雍伦佳苑公司为原项目承建人。”北京政研投资在呈送有关部门的证明中表示，没有办法的情况下，作这被政府强硬认定的唯一一家竞标公司，杰盛置业不得不私刻已经不存在的北京雍伦佳苑公司印章，并报送青岛市国土局“青岛杰盛公司是北京雍伦佳苑公司的项目公司”。经过一系列操作后，杰盛置业由此成为小产权房适园雅居原项目的承接人，也是“捆绑拍卖”的既定竞标人。根据当时记录显示，万科在购买标书后被李沧区生态办有关人士“劝退”。

　　似乎恰恰是明知国家层面仍然坚决反对小产权房“转正”的态度，青岛方面顶风作案，让这起因内杠曝露出来的小产权房转正案件充满了玄机和猫腻，操盘的过程被搞得很复杂，以至于人们研究案情时眼花缭乱，但其结果无疑是简单得不能再简单，那就是青岛有668套小产权房在当地政府与利益人勾结的背景下，经过复杂的操作实现了“转正”销售，即所谓捆绑销售，背后却是巨大的非法利益。尽管涉及小产权房是否允许上市的讨论此起彼伏，但众所周知，三中全会后，国土部、住建部很快下发了紧急文件通知，要求各地坚决遏制违法建设、销售小产权房，对在建、在售的小产权房坚决叫停。也就是说按照现行法律和政策，所谓的“小产权”，实为“没产权”，不仅无法进行产权确认与登记，建设、交易均属“自始无效”的违法行为。

　　之所以存在涉及小产权房的种种争议，其实是基于当前我国房地产市场存在的诸多混乱局面，我们不能否认，一方面合法的商品房价格虚高、泡沫巨大，但这同时更是国家房地产产业政策的偏失造成，而另一方面，小产权房规避了正常的政府土地拍卖出让，甚至规避了国家税收、商品房建设的大多数正常的成本付出，因而建设成本很低，但无疑在现有的法律和政策框架内，小产权房却实实在在是违法的，尤其是那些在国家政策出台后，仍然顶风建成的诸多小产权房，恰恰是试图以既成现实逼国家就范的姿态。如果这种小产权房能够“转正”，无疑是挑战公平竞争的原则，也是对绝大多数正常购房业主利益的挑战，何况小产权房没有经过法定程序建设，房屋质量肯定无法得到保证，安全性也就无法得到保障。所以国家政策的立足点应该是考虑现实的利益需要；至少如果开放小产权房“转正”，整个相关房地产政策、土地政策层面和法律框架也将陷入混乱。

　　而青岛方面通过暗渡陈仓的方式将668套小产权房“转正”销售，显然让人强烈质疑，所谓的“特例”背后，是1.6亿的成本博7个亿的巨大利益，这其中到底还隐藏着什么内幕？那些神通广大的操盘手能够拉动政府合伙违法的背后，是否存在严重的腐败？报导所揭露出来的“青岛市政府、李沧区和青岛市国土局等单位只认北京雍伦佳苑公司为原项目承建人”、以及被政府认定的“该企业多年来推动小产权房转正工作卓有成效”，其卓有成效的“推动”力到底又是什么？是腐败亦或是挑战国家法律政策的勇气呢？

　　如果不是推动“转正”操盘者们发生内杠，或许“转正特例”的内幕也不会曝光于阳光之下；有细心的读者发现，观察青岛让668套小产权房转正新闻爆发的时间点，刚好与国土资源部、住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售小产权房问题视频会议，明确对在建、在售的小产权房坚决叫停，并依法查处时间点吻合。而据报道，正在这次会议上，国土部副部长徐德明指出，对于小产权房转正一说，绝无可能。但徐德明话音刚落，中国经营报就爆料称，青岛668套小产权房转正已成特例。不仅此，其幕后操手还逼退了财力雄厚的万科。那么，这个“幕后操手”是谁？“特例”的背后又隐藏着哪些腐败猫腻？围绕668套“转正特例”的小产权房巨大利益里，又潜伏了多少老虎与苍蝇？

顾金铭

这其中的种种，谁又能知道呢