中国房价果真“要跌18年”?

何琴

清华大学国家金融安全专家委员会主任、博士生导师房四海教授日前称，房价正处在下跌周期。“我们的货币也是增长非常快。我们今天所处环境不是别的危机，而是货币危机，货币的危机本质上是信仰的危机，是人性的危机。二十年的房地产周期，中国房地产涨了18年很正常，未来要跌。”

房四海教授所说的“房价正处在下跌周期”，主要是基于房地产周期波动的相关理论，并预测房地产“未来要跌，也要跌18年”，还言之凿凿地说是基于全球宏观周期等数据追踪的结论。虽然他没有提到具体的依据，但从其“18年”的多次表述中我们可以推测，应该与著名的房地产周期“18年周期模型”有关。

那么，“18年周期模型”是个什么东东呢？它究竟与中国“未来房价”是什么关系呢？

英国经济学家弗雷德·哈里森是全球最著名的房地产周期研究专家，曾准确地预见美国和英国三十年的数次泡沫崩溃。根据哈里森的研究，工业革命以后才有完全意义的房地产周期。工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右，而且目前依然在起作用。这就是著名的“18年周期模型”。

实际上，18年地产周期规律发现的更早，美国的房地产历史上曾经出现过十分典型的“18年周期模型”。1933 年，霍默·霍伊特出版了《百年来芝加哥地区土地价值》一书，开启房地产周期领域研究先河，并首先发现了长度为18年的地价周期。之后不少学者对18年房地产周期进行了更多的研究和分析，1975年—1989年，美国出现了三个大的房地产“大波峰”，构成3个为期50-—60年的长周期，每个长周期可分解为3个长度约18年的房地产周期，研究显示美国房地产存在十分显著的“18年房地产周期”现象。

不过，房地产周期研究除了弗雷德·哈里森等为代表的“可知派”，还有“不可知派”学者。他们认为房地产周期是没有所谓的周期的。

“不可知派”代表性的观点主要有：市场是有效的：如果房地产确实存在周期，那么参与者都能清楚地意识到处于经济周期的阶段，并采取相应的措施来提前获益——早在高点到来之前就清空了房产，在低点到来之前就买入了足够的房产。这样也就不会有房地产周期的高点和低点，因而也就没有所谓的房地产周期；周期不能被精确测量：如果有存在周期的话，那么周期一定能够被精确测量，一定能够精确地指明目前处于周期的哪一阶段，并按周期去预测未来的走势。

具体到房四海教授所说的房地产“未来要跌”，其实也是一个很模糊的概念，房教授并没有给出一个明确的时间。“未来”何时“来”，“未来”是一个时间跨度很长的概念，这对居民的房地产等资产配置没有多少实质性帮助，例如，就像预测一个人总是会要死的，这是绝对正确的。

我们有个现象值得关注，人们往往会“选择性记忆”，在股市、房市中，永远存在三种“预测家”：看涨、看跌、维持现状，在股市、房市上涨的时候，人们就会对“看涨”的经济学家们津津乐道，对“空军司令”嘲讽，反之亦然。我们要知道，市场上永远不缺乏这三类人，投资者要识别其中的市场“噪音”。

实际上，影响“18年周期模型”的因素很多，也并非不可打破的神话。美国从1934年房地产波谷到20世纪70年代，随着大萧条后的积极财政政策以及战后重建，美国房地产周期趋缓，这个时期中长度为18年的周期没有再被发现。

决定房地产周期的力量很多，在中国虽然没有大的房地产周期规律可以借鉴，但却具有较强的政策性周期。这个或许远比“18年周期模型”更具现实指导意义。应该说，中央让房地产市场回归“房子是用来住的，不是用来炒的”决心很大，市场仍可以从“住的”角度来配置房地产，不必受困于“未来要跌”这样模糊的“算命”，但若以“炒房”的角度来配置大宗资产，至少从短时间来看，或是“刀口舔血”。