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《风暴眼》出品 编者按： 今年1-5月，全国各城市法拍房市场中，成都的法拍房挂拍数高达9580套，赫然位列全国第二。但另一面却是：成交率仅26.32%，而流拍率竟高达73.68%。这无疑昭示着，法拍房，越来越拍不动了。 但另一方面，好房源却还是争抢者众多。在观察成都楼市一年多后，皓子从看新房、到二手房、最后过渡到买法拍房。他手头资金宽裕，参与竞拍的房源都是位置优越的大户型。他参与了5次竞拍，前4次终因超过评估价而放弃，最后一次，他咬紧牙关，不断加价，最终以高于评估价41万的价格，花费360.91万买到了一套复式的大房子。 以下是他的自述，有删减。 01捡了个大漏 我是2016年来到成都的，那时候刚踏入高中的校门，此后便一直在成都生活。2023年我大学毕业，专业学的是表演。毕业之后有幸参演了一些话剧，也参与了一些创意短片、广告的拍摄，但演艺的工作并不稳定，有时一个月接不到活。 但我家境并还算殷实，父母在成都做酒店生意，再加上我自己投资了一些酒店项目，以及一些专注于读书、电影、音乐等艺术形式的俱乐部，也攒了一些钱。 我父母和姐姐都已经在成都扎根，我自然也想留在成都。今年3月，我拍下了一套位于成都三环附近的顶层复式房子。由于当时我正在外地出差，所以没能亲自参加开拍前法院组织的看房活动。不过，我姐姐去现场拍了视频。这套上下三层的毛坯房，一梯一户，我还是比较喜欢的。 从外地回来后，我也抽空去了周边实地考察。小区位于南三环内，北临南2.5环、南靠成都国际金融城、东临5万平米的琉璃公园，临近3条地铁线路，周边有幼儿园、小学大型、商超等，算是集地理位置、交通便利、生活配套于一体的不错居住地。 房子的不足是有的，小区是2013年竣工的，有点老，而且附近有高架桥，可能会带来一些噪音干扰，这让我觉得是一个瑕疵。但总体而言，这套房子还是值得参与竞拍的。 
房子的评估价是319.87万，而起拍价仅为223.91万，相当于打了7折。竞拍规则是在24小时内可以出价，最终价高者得。如果在结束时，还有人出价，那就会延长5分钟。 竞拍过程中，每个人心中都有一个底线价格。对于我而言，320万就是我的底线。但这套房子非常抢手，参与竞拍的人数多达20余人。竞争异常激烈，大家纷纷加价，那种感觉就像赌博一样，容易让人上头。 有些人一开始就出价非常夸张，甚至一次性加价50万。他们可能想通过高价来吓退其他竞争者，但很多时候，我觉得这种做法风险很大，而且往往效果不佳。 我每次出价都小心翼翼，生怕出高了亏了，又怕出低了错过，但出价还是突破了我的底线，那种非理性的环境下，真的很容易上头。 当价格超过340万时，我开始感到有些不安。犹豫了一下，我决定再加价。当价格逼近360万时，虽然我感觉竞争逐渐减弱了，只剩下一两个人在与我争夺，但我已经产生了放弃的念头。 当时，我就打电话给我姐，告诉她我想要放弃。在我看来，这套房子可能不值这么高的价格，但我姐是去现场看了房子的，她认为这套房子至少值400万元，让我再继续加三轮。 我的心情紧张到了极点，每次加价都让我心跳加速。加完三轮后，发现还是有人竞价，我开始感到不知所措。但我姐让我再加一手，这次加价后，终于没有人再跟我竞争了。那一刻，我的心情复杂到了极点，既有拍到心仪房子的喜悦，也有对价格超出预期的担忧。 第二天，我找人拿到了房子的钥匙，决定亲自去看看。一圈看下来，我感觉简直就是我的梦中情房，南北通透，视野极佳，而且之前不确定能否使用的露台也完全可以利用。 后来我才了解到，这套房子虽然房本上面积只有153平米，但实际上套内面积有360平米，再加上一个六七十平米大露台，总面积就超过了400平米，而同小区同户型的房子差不多能卖到500多万，简直是捡了个大漏。 02法拍房越来越多了 在拍下这套房子之前，我看了差不多两年的房子，参与过四次竞拍。 一开始，我看的是新房。从一环到三环，再到新兴的天府新区，成都市场上大的房企我几乎看了一遍。好位置的房源稀缺且价格高昂，而位置稍差的则难以满足我的需求。当然，也会担心期房有难以预料的交付风险。 中间，我也有想入手的房子，但那时楼市还算火爆，房源供不应求。购房还需要摇号，我参与了两个楼盘的摇号，但都没有摇到。其中一个房子，在我摇号大约过了半年后，他们销售主动联系我，降价推销剩余的房源，一套房子差不多降了三十四万。但那时我觉得市场已经遇冷，不想买了。 后来我开始看二手房，在这个过程中，逐渐接触到了法拍房，觉得性比价还是挺高的。大概是去年1月份，我第一次参与竞拍，那次竞拍让我深刻体会到了市场竞争的激烈，参与者众多，出价次数达到了几百次，单次加价从五千到一万不等，起拍价在290万左右，价格接近400万成交，超过了350万的评估价。 此后，我又陆陆续续出手了三次，但好的房子似乎永远不缺买家，最终都是因价格过高，没有加价到最后一刻。这其中也有感到后悔没有买下来的房子，那是我第二次参与拍卖。 
房子位于非常稀缺且价值高的板块，小区对面就是成都金融城双子塔，周边配套设施完善，交通也十分便利。当时起拍价是400多万，我加到了600多万，但还是有人出价，最后以700多万的价格成交。后来我才知道，同小区同样的户型，市场价更高。 尽管一些房子成交价会高于评估价，但由于一些房子的实际面积远高于房本面积，我觉得买法拍还是很有性价比的。而且从2023年年底开始，我明显感觉到市场上的法拍房越来越多了。 在那之前，我每周浏览法拍房信息时，基本上都是熟悉的房源信息，新房源的出现频率低到几乎可以忽略不计。但是进入2024年，每周能看到的新房源越来越多了，而且一些房子户型和位置要比市面上现有的新房和二手房还要好，并且还有可能低于市场价买到。 我觉得许多人购房的初衷并非基于一时的冲动或盲目乐观，而是在购房之前，他们确实拥有足够的经济实力来支撑起这份承诺。他们手头的资金充裕，对未来有着清晰的规划和信心，相信自己能够轻松应对房贷的压力。 然而，生活总是充满变数，计划往往赶不上变化。有些人即便在购房时经济状况良好，但在后续的日子里，可能会遭遇一些突如其来的变故，如失业、健康问题或是其他不可预见的支出。这些变化如同突如其来的风暴，迅速消耗了他们的经济储备，让原本看似稳固的经济基础变得摇摇欲坠。 当经济压力达到临界点，一些人不得不面对一个残酷的现实——他们无法再像过去那样轻松偿还房贷。这时，房子被法拍便成了一种无奈的选择。比如我最后拍的这套房子听说就是还不上房贷被法拍的。 03不建议普通人买法拍房 对于大多数普通人来说，购买法拍房可能不是一个明智的选择。因为，如果你没有足够的时间和精力去深入了解，会遇到很多麻烦。 比如，买了法拍房之后可能无法马上入住。这种情况通常发生在房子之前已经出租，或者被抵押了。所以在买之前，得小心确认这房子是不是已经有人住了，或者房子的归属权有没有问题。特别是要注意原业主的情况，要是他们因为欠钱跑了，房子被强制拍卖，那可能会有其他债主来找麻烦。 尽调工作就显得尤为重要了。只有尽调清楚了，才能避免很多潜在的问题。有些人就是因为尽调不清楚，结果亏了很多钱，甚至几十万上百万都打水漂了。 我之前准备拍一套房子，但在开拍前了解到有10年租约后，就放弃了。但后来有人拍了下来，买卖不破租赁，那拍下来的人可能要10年后才能入住。但好在，按法理上来说，他可以收这10年的租金。 还有人因为没有做全面的竞调 ，在拍到房子之后才发现房子有问题，没办法，就选择了悔拍。但悔拍的话，保证金就不退了，而一套三四百万的房子，保证金就有几十万，而且如果下次拍卖，达不到他出的成交价，自己还要补差价。 现实中，这样的情况还挺多的，很多人会二拍，要么是因为没人报名而流拍，要么就是有人拍到后不想要了，只能再拿出去二拍。 
尽管市面上也有辅助法拍公司可以帮忙提供竞调，这些机构鱼龙混杂不说，而且他们提供的信息也只是房子是否涉及欠款，是否曾是凶宅，但关于腾房是否容易等问题，他们是不会说的，还是要靠自己去实地调研。 一般在决定是否参与拍卖前，我会去找该房源小区物业和附近卖房子的中介聊聊。找物业聊天，其实是有难度的，很多时候对方未必愿意回答问题，这时候就需要一些技巧。我会准备些小礼品，拉近关系，让他们更愿意透露信息，比如房子有没有拖欠水电、物业费，以及有没有人住等。 此外，我还会找中介去看同户型的房子，了解一下价格。比如，如果我看的是高楼层的房子，我就会去看看同户型高楼层的实际情况这样我就能更准确地评估房子的价值和是否适合我。当然，我也会自己去周边转转，来全面了解小区的情况和未来发展空间。 当然，最好去买毛坯房，这样的房子一般不会有人住。 整体来说，买法拍房还是比较麻烦的，但如果对这个市场有深入的了解，明确知道自己的需求，并且追求高性价比的房产，同时有足够的耐心和精力去处理可能出现的问题，那么购买法拍房真的是一个不错的选择。
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发表于 2024-8-5 08:53:18
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