北京区域房价跌20%？业内：那样就崩了

何琴

月成交量同比下滑65%、中介费普遍下调、地产中介出现关店潮……“3·17新政”后，地产中介俨然成了调控打击的重灾区。

根据伟业我爱我家集团市场研究院的最新统计，5月北京二手住宅市场实际签单量环比下降了34.2%，新增客户登记量也环比下降11.9%，二手房成交均价环比下滑2.4%，跌幅最大的通州、亦庄等地幅度甚至超过了20%。

记者走访通州多家地产中介发现，目前二手房成交量已经降到了冰点，价格相比“3·17新政”出台前也下降了10%以上，买卖双方的博弈关系出现逆转。未来，房价还有进一步下降的空间。

“房价已和去年年底持平”

6月1日晚7时许，北京市通州区云景东路两侧，方圆一公里的范围内就集中了5家地产中介。虽然正值下班高峰，路上的行人川流不息，但地产中介的门店里还是没什么人，销售人员三三两两地聚集在门口聊着天。

谈起通州近日的房价，链家地产时尚街区西区店置业顾问赵永强第一反应就是“没法说”，因为“成交量太低了”。整个4-5月份，他们代理的通州新城阳光小区，一单都没有成交。

“现在别的小区有成交的，基本也都是业主着急卖的，价格能降下来。”他说。

天兴房产经纪有限公司时尚街区店经纪人高春萍也表示，现在买房的人特别少，因为限购非常严，很多人都没有资质，“上户量（新登记客户数量）都少了，原来只要在北京缴纳够5年的社保、纳税就可以，现在还要在通州缴纳满3年的社保和纳税，而且‘认贷又认离’。”

成交量降到了冰点，价格自然也上不去了。链家地产梨园店高级置业顾问高云霞表示，以新城阳光小区一套81平米的南北通透两居为例，“3·17新政”出台前他们卖出了一套，价格是475万元，合计均价大约在5.8万元/平米。如果是现在，报价也只能报5.2万元/平米，总价大约421万元，跟新政前相差了54万元，下跌了11%。

“现在报价都不敢报得太高，否则客户看都不看，如果是业主着急卖房，价格还能再低点。目前的市场价格大约已和去年年底持平，比今年2月底、3月初时的高点回落了不少。”我爱我家梨园中心店的一位置业顾问也表示，“近期房价基本比较平稳，不像去年涨得那么凶，那时候有的房子甚至一夜之间上涨了20万-30万。”

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，伟业我爱我家集团市场研究院统计的通州、亦庄等地跌幅超过20%的数据让他“很惊讶”，因为一个月内出现这么大的跌幅有些“违背常识”。2013年年底房价开始下跌，到2014年年底，经历了一整年也就下跌了15%左右，这还是成交量持续低迷、买卖双方博弈很久的结果。2008年、2011年两轮调控，房价确实有出现“腰斩”的，但也是在6-9个月以后了，调控2个月就下跌20%的情况“历史上从未有过”。

“跌幅20%这一数字可能是某些个案房源，业主着急出手的，不太可能是整个区域的均价。楼市不像股市那么大起大落，跌20%就该崩盘了。”张大伟说，“5月北京地区的房价大约下跌了1%-2%，这个跌幅已经不小了，虽然不多，但代表了趋势性的变化。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也向记者表示，他们研究院监测的通州、亦庄等地跌幅超过20%的数据，是由于这些区域的网签量很小，成交样本本身就比较少，而现在卖房的又都是着急出手的业主，所以成交价格就低一些，所以总的来说属于个案。

“还有进一步下降空间”

“3月上半月的时候通州还是好市场，‘3·17新政’一出台，一下就垮下来了，特别明显。”高春萍说。

高云霞也表示，新政在限贷方面“卡得比较紧”，现在买房的基本都有贷款记录，所以就要认定为二套。以一套总价450万元的房子为例，新政前贷款可以贷到240万元左右，现在则只能贷到120万元左右。

根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2017年4月，北京二手房交易全款支付的比例为37.92%，环比3月份增加了8.77个百分点；到了5月，这一比例再次上升5.31个百分点，达到了43.23%。

“我们是做中介的，感受比较明显。新政之前业主方比较强硬，很多人就是不降价。现在则是客户比较‘挑’，因为有资格买房的客户太少了。”她说。

胡景晖也表示，新政已经改变了北京二手房市场的预期，买卖双方的博弈关系已经逆转，整个市场正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑，业主已经无力维持强势地位，买家不再积极，观望情绪浓，市场议价空间在增大，曾经坚挺的房价已经开始松动，下跌成为了必然趋势。

有媒体报道，新政对中介行业冲击很大，有的地产中介甚至关闭了环京地区的100多家店面，将房产销售人员分流至唐山、张家口等地区。对此，胡景晖表示，新政确实对中介有一定影响，但这个行业已经经历过多次市场周期了，产品比较丰富，有租赁、有经营，还有新房，基本能够抵御这段时间的低迷。

“确实也有一些中介门店关闭，以及人员流失。其中的原因比较复杂，有的是因为北京市治理‘拆墙打洞’，有的是正常的市场布局调整，中介行业本身也是人员流动比较大的。”他说。

胡景晖表示，目前北京市场的交易量已经很低了，5月二手住宅网签量只有10000多套，未来也基本会维持在这一水平，下降空间不大。

“价格方面，还有进一步下降的空间。如果成交量持续这么低迷，价格下降的可能性会比较大，特别是高总价、大户型的住宅降幅会更大一些。”他说。

张大伟也表示，未来房价走势还是要“看政策”，如果调控持续这么严格，市场肯定会继续下行。