学区房买卖纠纷频发 法官:卖方违约可判赔偿损失

何琴

分分分，学生的命根。但当分数成为学生的命根之前，学区房成了很多家长的苦恼之根。尽管很多人都在嘲讽即便上了清华北大，也买不起学区房，但嘲讽归嘲讽，现实归现实，不少家长们苦笑之后，终归还是加入了买学区房的大军。

买房人群中，为了孩子狠下心来付出巨额价款的多，看到风险的少，不少人即便买了学区房，也未必能如愿让孩子上好学校。“从2015年1月至今，我审理了近百件房屋买卖纠纷，其中不乏学区房买卖纠纷。”北京市海淀区法院民二庭法官胡光向记者介绍，北京学区房市场持续火热，楼市调控和教育政策时常发生变化，未来此类案件很可能呈上升趋势。

多位专家向记者表示，综合来看，引起学区房买卖纠纷的原因主要有三类：一是由于价格变动和资金问题导致合同无法履行；二是有了学区房却落不了户、无法取得学籍，不满足入学条件；三是政府和学校在贯彻有关政策过程中，不断出台或变动入学条件，导致家长目的落空，从而产生纠纷。

涨价型纠纷怎么办

在二胎妈妈王秀琴的计划里，为让女儿茜茜能上北京市朝阳区芳草地国际学校，拿自己在北京郊区100平方米的房子换成60平方米的学区房，这笔交易是划算的。但好不容易将唯一的住房卖出后，新购房的卖家却经不住水涨船高的房价诱惑，在反复加价后，终于惹急了王秀琴，于是她一纸诉状将卖家告上法庭。

王秀琴的遭遇并不是个案。近年来，北京房价一路攀升，不少签了合同的卖房者为卖出更好的价钱，不惜选择毁约，因此而引发的房屋买卖合同纠纷也在激增。在北京市第二中级法院前法官、现通商律师事务所律师于阳春看来，学区房价格明显高于普通住房，并且还可以在孩子上完学后卖掉，具有不小的升值空间，因此不少购房者把学区房作为教育和经济上的双重投资，但风险与收益是并存的，学区房也很容易成为二手房买卖纠纷的“雷区”。

胡光认为，房屋买卖合同签订后，由于房价攀升，卖方不愿再以合同约定价格出售房屋、明确拒绝出售房屋的，此时，如房屋买卖合同仍有继续履行的可能，建议买方以卖方违约为由请求法院判令卖方继续履行房屋买卖合同，或以卖方违约为由诉请解除房屋买卖合同，要求卖方返还定金，赔偿包括差价在内的损失。

“在这种情况下，要依法追究恶意违约人的违约责任，提高其违约成本。由于卖方恶意违约，拒不履行合同义务，可以判令其赔偿损失，为买方提供充分有力的司法救济；如果买方提出继续履行合同的诉讼请求，合同也有继续履行的可能和必要，可以判令继续履行合同，同时对违约方判处违约金，维护正常的房地产交易秩序。”胡光说。

于阳春也表示，房屋买卖合同不同于一般合同，在一般合同的情况下，违约一方只要承担违约金，就可以不再履行合同，但在房屋买卖合同的情况下，不管违约方承担了多少违约金，只要合同还能够履行，就必须履行下去，除非发生了合同客观上已经无法履行的情况，比如房屋产权已转移、房屋因地震火灾灭失、房屋存在抵押等。

户口迁不走只能多赔钱

在一般人的认知中，房子在哪儿，户口就能落在哪儿。但对于许多遭遇过学区房纠纷的人而言，并不是必然如此。据北京市第二中级法院调研报告显示，从2014年至2016年7月，该院先后审理涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件50件，涉及学区房买卖的案件占25%。其中，买房人要求现有户口迁出和买房人要求赔付逾期迁户违约金的两类案件，占了近九成。

按照北京现有政策规定，房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。不过，能落户，并不代表就没有了纠纷。于阳春告诉记者，在现实生活中，经常发生买家要求卖家户口迁走的情况。

“发生这种情况的原因大概有三类。”于阳春说，一是因为心理问题，买家大多希望到手后的房本是“干净”的，也就是除了夫妻、儿女或长辈外，没有其他不相干的人出现在户口簿上，这是人之常情；二是担心学籍被占用，北京各个小学幼升小政策不同，有的学校严格规定“六年一房一学位”，也就是如果房屋在六年内使用过学籍或者卖家户口上正好有孩子上学，即使买家买了房也无法使用学位；三是拆迁问题，如果卖家户口一直在此，房屋拆迁时很可能要分给他们拆迁款，由此容易引发纠纷。

“购买普通住房的目的是取得其所有权，购买学区房的主要目的是让孩子能够进入学区内学校，相较而言，购买学区房一定程度上存在更大的法律风险。”北京市安理律师事务所高级合伙人李舒说，对购房者而言，最大的风险莫过于孩子的户口无法迁入。比如“过道房”和“车库房”，本身就不具备落户条件，导致买房人无法办理户口迁入。在这种情况下，即使将卖家告上法庭，法院也不能判决迁移户口。

2013年，吴小林从徐莉莲手中买下其在北京市海淀区的一套学区房。两年后，吴小林在给孩子办理落户时，发现房本上还有刘志成一家五口的户籍，更关键的是，这五口人中，还有一个跟他小孩差不多大的儿童。然而，徐莉莲并不认识刘志成，更无法将他们的户口迁走，吴小林只好将徐莉莲告上法院。法院判定，徐莉莲履约存在瑕疵，构成违约，但不支持吴小林的迁户诉求。

李舒表示，户口迁移其实是公安机关户籍管理的职权，不属于法院民事案件处理的范围，即法院无法判决迁移户口，只能追究卖房人的违约责任。

“当然，并不是说就没有办法督促卖家将户口迁出了，在现实情况中，建议买家在合同里约定按日索赔的违约金。”于阳春告诉记者，比如约定，卖家如果晚迁出一天，就需要赔付房价百分之多少的违约金。按照学区房的房价来计算，有这样的条款来约束卖家，卖家就得掂量一下自己是否有实力承担每天几百或者几千元的违约费用了。所以也提醒所有买家，在合同中明确约定违约金的赔偿条款非常重要。

未到入学年龄可“冻结”学籍

“能落户也不意味着能顺理成章地获得学籍，由于城区区位特点，学区房多为二手房，买方多为儿童家长，购房目的是将孩子户籍迁入知名小学、初中片区以满足入学条件，购房后如发现孩子不能入读相关学校也会发生纠纷。”李舒说。

“一般来说，房屋买卖合同的目的是房屋交易过户，但在学区房买卖中，合同通常认定购买房屋是以办理孩子学籍为首要目的。”李舒表示，只有将孩子户口迁入学区房，才能进一步取得办理学籍的资格。如果因卖家原因导致孩子户口不能及时迁入，就应当承担违约责任。但违约责任并不能彻底解决买家小孩可能获取不了学籍的隐患。

同样是为了解决学籍问题，郭翔选择了一条和别人不太一样的道路。2016年6月，北京市海淀区法院支持了郭翔的一项特殊申请，即禁止使用涉案房屋学籍，这成为北京市首次“冻结”学区房学籍的案例。

案件的起因是，郭翔与卖方签订了房屋买卖合同，支付了定金10万元并完成网签。在补充协议中，卖方曾承诺涉案房屋为某小学学区房，且学区名额未被使用。但现在卖方要求解除合同，并计划于2016年6月中下旬使用涉案房屋学区名额登记报名该小学。根据现行规定，由于该学位在六年内只能使用一次，卖方一旦使用该学位会给原告带来不可弥补的损失，且时间紧迫。

郭翔担心房屋买卖落空，影响孩子入学，于是向法院提交了行为保全申请，对涉案房屋的学籍进行冻结。法院经审查作出民事裁定书，禁止卖方使用涉案房屋及该房屋对应户口的学位，并及时向相关小学送达了民事裁定书和协助执行通知书。最后，双方当事人在庭外达成和解，郭翔的孩子也顺利入学。

“该案涉及的是房屋买卖时买方能否阻止违约的卖方为其子女使用房屋对应户口学位的问题。”胡光分析说，在此类案件中，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买方使用，卖方违约就可能导致买房人购房目的无法实现，买方为让合同继续履行，可以在诉讼过程中向法院申请行为保全，禁止使用涉案房屋及该房屋对应户口的学位。

新政来了怎么办

今年3月17日，北京市发布楼市调控新政，明确规定，购买普通二套房的首付比例不低于60%，购买非普通二套房的首付款比例不低于80%；在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则，政策即时生效。

政策突然出台，且并未留出缓冲期，房屋买卖纠纷增加，买卖双方的责任也很难界定。这种情况下，买家卖家该怎么办？胡光表示，需要分情况对待，首先，如果新政对合同产生重大影响，简单而言，就是买家贷款无门，借钱无路，倾其所有不能负担买房费用的情况下，买家可要求解除购房合同。合同解除后，卖方应退还定金和已付购房款，如果卖方因此产生损失，可要求买方分担。其次，如果新政对合同未产生重大影响，则合同继续履行，买卖双方均不得无故解除合同。最后，得看合同中的约定，有些合同明确约定了买家无法取得贷款时，负有自筹资金的义务，有的则未约定，如果纠纷发生，依照合同的既有约定办理即可。

在现实情况中，楼市政策的变化确实给一些人造成了损失，但于阳春告诉记者，楼市政策并不是影响学区房的唯一政策风险，学区房的特殊属性决定了其还受教育政策的影响，尤其是学校如何划片的问题。前者决定能不能买、买不买得起，后者决定买了之后能不能如愿入学。

4月16日，北京市教委发布2017年义务教育阶段入学工作意见。随后，海淀、东城、西城等也陆续发布教育政策。比如，西城、海淀采用“六年一房一学位”政策，如果一套学区房六年内已经使用过入学名额，就不能再作为入学依据。这意味着一旦购买的二手学区房此前入学名额已被占用，那几年内就不能再次使用。除了各区政策，各所小学的入学政策也在调整中，很多人都在担忧政策变化将导致购房后无法入学，该怎么办。

“由于新政刚出，目前还没接到这类案子，但可以根据双方合同约定和政策情况作初步分析。”于阳春认为。一方面，合同明确约定了房屋是学区房，在子女入学前学区房不会调整，此时如果发生政策改变，如房屋被划出学区，买家就有权要求退房，其请求可得到法律支持；另一方面，如果明确约定将子女落户上学作为合同目的，但未按约定上不了学就可以解约，这时候无论大政策还是小政策的改变导致合同目的无法实现，都不适用情势变更，此时买方解约的话需要追究其违约责任。

学区房“降温”

中国教育科学研究院研究员储朝晖告诉记者，随着今年北京市各区“幼升小”“小升初”教育政策的发布，不少学校入学方式有所变化，尤其涉及“单校划片”和“多校划片”，都可能引起房屋估值变化。所以家长购买学区房一定要理性，更要留意可能存在的法律风险。

所谓单校划片，是指为一所学校划定一个区域，只要户口在这个区域内同时符合房产规定的孩子都可以进入这所学校。多校划片，是指多个学校划定一个区域，简单来说，就是一个小区对应多个学校，户口在这个区域同时符合房产规定的孩子，入学时可以选择多个学校中的其中一所报名。如果该所学校报名人数没有超过其计划招生数，则照单全收，如果超过计划招生数，则采用电脑摇号的方式分配名额，未被摇中的学生将被就近安排到区域内其他还有招生计划的学校。不少专家均认为，随着各区逐步推进多校划片，单纯依靠买房择校的办法将渐渐失效，以此将给高热的学区房“降温”。

对于有强烈需求的购房者，胡光建议，要先了解清楚当地的入学政策，购房前向区教育局查询清楚招生政策，留意学校近几年的招生范围，不要盲目轻信开发商和中介的宣传；在购房前要摸清各个学校对学位的特别规定，一般来说，知名度越高的学校学位越紧张，有的学校学位实行排名制，有的则看优先入户时间。

在北京市盈科律师事务所律师高红看来，在签订房屋买卖合同前，可要求卖方到户籍部门查询出售房屋涉及的所有户口信息。同时确保房屋交易后，所有相关户口能够顺利迁出。最好在付清全部房款前确保原户口迁出，并且明确约定延迟迁出的违约责任。

“另外，除了签订房产中介提供的制式合同外，需要另行增加购房目的条款、要求卖方作出承诺，承诺入学名额未被占用，没有案外人户口。”高红说，买方可以在房屋买卖合同中约定关于户口迟延迁出的违约金条款，督促出卖人履行房屋原户口迁出义务，并保证该户口有入学资格，学位并未被占用；也可以在房屋买卖合同中预留一部分房款，待卖方履行了房屋原户口迁出义务并确认该户口有入学资格后再支付。