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“已经好几个月了，我们业主群没有新人进来。” 家住杭州市西湖区的李莉（化名）过去并不常关注小区二手房源的成交，如今连她都察觉到了市场的变化，“以前小区成交不多，但也有，最近几个月基本没有看到成交。” 去年下半年，杭州楼市交投畅旺，由此形成的卖方强势心态如今已经开始扭转，业主惜售、买家观望成为杭州楼市普遍存在的现象。“着急卖房的业主就会降价”，一位西湖区资深房产中介告诉时代财经。 贝壳找房显示，目前李莉所在小区在售房源合计31套，房源的挂牌价格分为两个清晰的“派别”，要么与上架之时保持一致，要么在近半年下调价格，甚至一降再降。 尽管该小区只是杭州众多二手盘中相对普通的一个，但在市场普遍降温的背景下，它也是杭州楼市的一个缩影。 “孟母盘”缩水，有房源挂牌价跌了400万 楼市的阴晴往往在热门小区身上能得到更大程度的彰显。 以位于西湖区的耀江文鼎苑为例，根据贝壳找房数据，目前该小区一共有122套在售房源，挂牌价格高于11万元/平方米的房源仅约36套，占比不到3成。去年下半年，以耀江文鼎苑为代表的学区房带动杭州楼市步入上行通道，经过多月的上涨，今年上半年该小区成交价格曾一度突破11万元/平方米。 时代财经了解到，作为杭州的老城区，西湖积淀了深厚的教育“家底”，名校云集，吸引了不少家长在此置业。其中，耀江文鼎苑对口杭州第一梯队的学军小学紫金港校区，本身就具有吸引力，而由于该小区与浙江大学紫金港校区仅有一路之隔，部分业主是来自该校的老师或教授，小区内浓厚的学习氛围更是让耀江文鼎苑有了更多“光环”。 耀江文鼎苑被坊间戏称为“杭州第一孟母盘”，如今行情回落，“孟母盘”的魅力大打折扣。一位房产中介告诉时代财经，耀江文鼎苑126.57平方米的中上楼层二手房，最近的成交价格仅约8万元/平方米，而同等户型的房源在今年7月份卖到了10-11万元/平方米。 贝壳找房显示，近半年该小区不少房源的挂牌价格几经下调，降幅不一，但半年间总价普遍下调100-300万元。降幅较大的是一套面积为87.71平方米的低楼层二手房，今年4月份，这套房源挂牌总价为1100万元，折合均价为12.54万元/平方米；经过10次降价，目前已回落至695万元，均价约7.92万元/平方米，总价缩水400万元。 价格回落的同时，亦伴随着成交量的下降。时代财经从不同信源处获悉，高峰时期耀江文鼎苑的月度成交量可达十几套，目前每月仅能成交1-3套。 看房客变多，但市场未出现较大转折 “西湖区本来也是学区房的传统价值高地，去年市场又出现了一些造势行为，大家对耀江文鼎苑等标杆学区房的关注度就特别高。”资深业内人士荆海燕对时代财经分析道，今年杭州部分学区房价格出现较大降幅，虽然有受到教育政策调整的影响，但更大的原因是房地产市场整体下行。 值得一提的是，今年5月份有传言称杭州将实行“多校划片，教师轮岗”，并在西湖区率先试点，而该传言也被市场视为杭州学区房低迷的原因。但实际上，西湖区教育局很快辟谣称“此信息为假消息”。 时代财经了解到，今年下半年，量价同步下行是杭州二手房是市场的主基调，只是整体市场并不如耀江文鼎苑般大起大落。 去年下半年杭州楼市经过一轮上涨之后，今年1月份以来，杭州多次出台楼市调控政策，从多方面遏制对房地产市场的投机行为、保障刚需购房者，包括提高购房资格门槛、增加热门楼盘或小区的流转难度、进一步压缩购房名额等等，其中8月5日出台的政策被市场视为今年最严新政。 “组合拳”的效力在下半年得到充分的体现。国家统计局的数据显示，经过18个月的环比上涨，今年9月份，杭州二手房成交价首次出现环比下跌，10月份更是进一步回落。实际上，杭州市场只是“随行就市”，国家统计局的数据显示，今年10月份70个大中城市中，仅有6个城市二手房价出现环比上涨或持平。 与此同时，杭州的成交量也在下行。根据克而瑞，2020年4月-2021年5月（未计入处于春节假期的2021年2月份），杭州二手房月度成交量介于6292-8731套（注：因临安和富阳市场较为独立且差异性大，未列入统计范围），而今年6月份开始跌落“6字头”，10月份成交量已跌至1846套，不及高峰时的五分之一。 近期，部分房地产政策出现适度松绑，个别城市楼市已有回暖迹象。多名房产中介向时代财经表示，近期确实有感受到看房客相较此前多了起来，但成交量仍未出现明显变化。荆海燕亦指出，“12月份成交量稍微好了一点，不过没有很大提升，市场还未出现特别大的转折”。
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发表于 2021-12-11 10:51:37
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