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一般而言，春节左右都是还房贷高峰期，但今年提前还贷的热度尤其高，相关讨论直接冲上热搜。为了应对购房者提前还贷，银行正在悄然提高还贷门槛，比如还款需排队，关闭手机银行APP线上还款功能，提高最低还款额度等，甚至还有银行提高违约金。 据媒体报道，有建设银行某分行的工作人员向记者透露称，在成都市，建设银行的线上预约额度已满，需要线下预约、排队等待，大部分贷款行的等待时间都在半年以上。有记者咨询北京多家银行网点获悉，提前还房贷正成为不少人的选择，多数银行都需要提前预约办理，排队时长至少在一个月以上。 为啥突然要提前还贷？业内专家这样说 从此前的“排队等待银行放贷款”，到如今的“排队等待提前还款”，购房者为何会发生如此大的转变？ 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一方面由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。 事实上，2023年初的这波“提前还贷潮”并非新事，从2022年起热度便逐渐走高。 具体来看，2022年LPR已多次向下调整，全国多地也多次下调房贷利率。其中，5年期以上LPR总共下降三次，利率LPR利率从4.65%下调到4.3%。大部分人的房贷利率是在每年的1月1日按最新利率计算月供，最新房贷利率也就是在4.3%的基础上基点或者减点。 1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。其中，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至目前，已有包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳在内的约30城已下调了首套房贷款利率。截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，部分城市房贷利率已迈入“3时代”。其中，郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%，四大国有银行广东珠海分支机构首套房贷款利率最低可按3.7%执行。 “2018年12月贷款买的高价房，贷款利率就超过了6%。尽管后续房贷利率重新调整，月供也有所下降，但相比周围其他购房者只有4%左右的房贷利率，作为高利率站岗者，还是选择提前还清部分房贷会比较划算。”有购房者表示，未来利率持续走低会是大概率事件，不希望受到更大损失，因此计划在今年将剩余房贷全部结清。 受内外部多重因素影响，2022年投资理财收益普遍较差，甚至跑不赢房贷利率。其中，以“稳健”著称的银行理财产品在2022年也经历了大幅度回撤。 提前还贷值不值？有人合适有人不合适 从购房者角度看，什么样的情况下提前还房贷比较划算？据媒体调查，上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析称，“理论上来讲，刚买房不久，剩余利息较多的购房者可以考虑。而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款肯定是不合适的。” “利息太高了。”魏先生告诉贝壳财经记者，他肯定是要提前还房贷的，原来理财收益能覆盖房贷，现在不能了，就想提前还了。 据魏先生计算，其在河北的一处房产贷款金额70万元，还款期限为25年（已经还款5年），如果现在提前20年还清，以5.2%的利率、等额本息还款方式计算，可以省下约37w的利息。 农业银行的一名客户经理也向记者分析称，目前来看，如果理财收益远低于预期水平，提前还贷还是比较合适的，除非有更好的投资渠道。 相比扎堆提前还贷的购房者，也有购房者表示，近期不打算提前还房贷。去年曾提前还过一笔房贷的北京市民李凡告诉记者，“在今年的环境下，我肯定不会提前还款，而是更倾向于投资。” 作为一名个体经营者，黄女士则认为手握“现金流”相对更划算。黄女士告诉贝壳财经记者，用尾款的资金经营带来的收益远大于提前还贷省下的利息。 有专家指出，在房贷“上车时”利率过高的人群会更偏好提前还款，以求在当前利率水平较低的环境下节约更多利息，目前国内第一波疫情已进入尾声，后续第二波等不确定性依旧存在，预计今年倾向于提前还贷的人群依旧保持在高位。 那么，究竟什么样的人适合提前还款？业内专家认为，手里有余钱的，又找不到合适的投资渠道，或者对于资产稳定期望较高的购房者，可以选择提前还贷。 严跃进则认为，利息支出太多，手上有闲钱的人可以选择提前还款。此外，理论上来讲，刚买房不久，剩余利息较多的购房者也可以考虑。而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款肯定是不合适的。 “对于个人来说，提前还房贷减少了利息支出，但需要让渡资金流动性，并且金额不在小数目。”上述银行分析人士认为，一般来说，对于房贷利率高，还房贷期限长，短期拥有大笔“闲置”资金的业主相对适合一些。他指出，从趋势看，随着经济回暖，利率中枢有所抬升，金融市场回归常态，市场风险偏好逐步回暖，提前还房贷预计有所减少。 新年伊始，监管接连重磅发声，既有提出对购买首套住房要大力支持的，也有提出要鼓励房、车等大宗商品消费的。苏筱芮建议，一是明确提前还贷的相关业务流程，使进度变得更加透明，二是充分响应监管精神，关注新增房贷的拓展，为首套购房、多子女二套改善购房等刚需群体做好基础性金融服务。 严跃进亦认为，提前还房贷目的就是减少利息支出，应该重视扎堆“提前还贷”现象。一方面，要积极宣传“存量贷款也会降利息”的精神，减少提前还房贷的行为。另一方面，各地要把“房贷利率下调-房贷提前偿还”之间的关系做系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。 为什么要阻止提前还贷？银行原有利润受损 为了应对购房者提前还贷，银行正在悄然提高还贷门槛。根据媒体报道，目前上海的四大行提前还贷的排队时间基本都在1-3个月左右。 据网友反映，银行内部也很微妙，从程序上来说，银行内部程序也变得更多。以中行为例，中行个贷部经理跟我说，以前这种提前还贷的审批，网点贷款部门是可以自己控制时间的，但是现在这类提前还贷的审批，权力收回到分行，需要分行审批，审批流程变慢，加上现在还贷的人也确实变多，所以排队就出现了，而且很多人提前还贷的额度比申请的还要多，银行额度也变紧张，站在银行角度这件事太好理解了，提前还贷这件事，对银行来说肯定是原有利润牺牲，毕竟个人住房贷款对银行来说就是自己最优质资产，基数大、收益稳定。 还有网友更直接列举出提前还款难的几个真实场景： 首先，原先可以线上操作的提前还款通道关闭了。 其次，贷款不是你想还就还的，像我的贷款合同里就明确写了最低还款期数，还满3期后才能申请，这我还能理解。 不能理解的是，你还得还完36期贷款，也就是还3年贷款之后才能申请提前还贷，否则就要交违约金，不仅中行，其他银行也是。 提前还款次数也是设限的，1年3次机会，不过现在一年三次的机会都没有了，不少银行改成了1年1次，甚至有的银行还要求买理财、买保险才能让你提前还款。 那么关于这波提前还贷潮，大家还有什么想法呢？ (资料来源于央行、红星新闻、新京报、观察者网风闻社区等)
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发表于 2023-2-6 11:57:02
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