12天9道文件 北京为何要让房地产市场退烧？

曾婷

12天之内，连续出台9道文件，作为首善之区的北京连发多道政策，重拳整治信贷、天价学区房、商改住、中介参与炒房等多方面市场乱象。

　　12天之内，很多人收起了即将签署购房合同的笔，规避了房地产市场“发烧”、“生病”之后一切不可预见的风险。

　　12天之内，二手住房市场日均签约量比前一旬下降了13个百分点，每天锐减上百套房源。

　　12天之内，打击违法销售的重拳频出，上百家中介机构停业整顿，一批开发商被曝光并暂停网签。连续的重拳招招见肉，让一些开发商忍不住感叹，“北京房地产市场变了天”。

　　为何会在此时密集出台文件、为房地产市场去杠杆？北京为何要让房地产市场退烧？这背后，是落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的大棋局。

　　调控之手“冒头就打” 降虚火

　　近几天来，有几个词组几乎让每个关心北京房地产市场的人耳熟能详：“逢涨必查”、“逢炒必办”、“冒头就打”。

　　本市相关负责人表示，这样连续不断的风暴，源于市委、市政府高度重视，坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，接连采取果断措施，确保房地产市场平稳健康发展。

　　细化限购限贷政策、坚决打击炒作天价“学区房”、及时整治“商改住”乱象、严厉整顿市场秩序一系列新政应声落地，与之匹配的是接连不断席卷全市的严查。

　　3月17日以来，本市有关执法部门一共检查了近50个商品房销售项目和173个中介机构门店，市住建部门已对6个开发企业涉及违规“商改住”的项目暂停网签。截至3月26日，已经有66家中介机构及门店被责令关停，91家中介门店自行关停。

　　“北京的房地产市场是全国风向标。力促房地产市场平稳发展，维护市场稳定，保证市民安居，是政府应尽的责任。”本市相关负责人说。

　　但纵观全国，和其他城市相比，北京的调控更难。从2009年开始，北京的二手房年度交易量就已经超过新房，截至去年二手房成交量已经占到全市商品房成交量的85%。“存量时代”中，房地产市场预期由二手房价格引导，而二手房相对宽松的环境，又使得它成了“消息市”，再加上首付贷正暗度陈仓、抵押消费贷资金进入房地产市场频繁露头，“手里有几个文凭不如有几套房”、“辛勤工作不如轻松炒房”的言论频出，直接搅乱了市场预期；商改住、囤积房源、哄抬房价等一系列违法违规现象屡禁不绝。

　　“有些人跟风购房，是因为对房价上涨存在恐惧。而这种恐惧，反过来又强化了预期。”北京房地产业协会秘书长陈志说。

　　于是，打击炒作、打击市场违法违规行为、降杠杆等一系列“退烧药”接踵而至。二手房市场交易，已经开始明显降温。

　　中低价房源持续供应 稳市场 调控之手不仅在挤压纯商品房市场的虚火，更打开源头持续供应中低价位商品房。昨天下午，位于密云和通州的两宗中低价格自住房用地成交，给本市无房家庭再次带来了好消息。

　　这两宗土地上建设的都是"万元房"。包括精装修费用在内，密云自住房的销售价格仅为每平方米1.5万元，如果按照80平方米计算，首付36万元就可以住上一套大两居。紧邻着台湖湿地公园的自住房一套两居室也仅需100余万元。

　　"在产权住宅领域，北京正在加大力度供应中低价房源。"相关负责人说。

　　来自市住建委和市规划国土委的消息显示，本市正在加大新房和住宅用地供应，加快20万套已拿地未开工和已开工未入市的在途商品房项目开发进度，尽快形成实际供应。同时，北京还启动制定未来5年的住宅供应计划，让新建商品房的供应量重新占有一席之地。

　　从今年1月份开始，北京的自住房用地供应出现了史无前例的井喷。截至目前，今年前3个月的供地已能盖起1万多套自住房。这样的供应节奏让很多无房户躁动的心，镇定了下来。

　　刚刚跳槽到北京一家知名网络公司的章谦曾经一度徘徊在是否要买二手房的十字路口："不买吧，看着房价一天天涨，心焦；买吧，真得借遍亲友，再去贷首付贷。"但在新政之后，已经两个月没有睡一晚好觉的章谦，终于安枕无忧。"新政一出，房地产市场必然稳定；现在自住房的供应又这么多，我们把能申请的都申请上，这样的便宜房肯定不能错过。毕竟房子不是生活的全部，房价更不应该是。"

　　租赁市场陆续开源 稳民心

　　和章谦有着同样心思的，还有黄莉。4年前，她成了燕保·京原家园公租房的住户。小区配建了幼儿园、租赁房也能划进学区，让黄莉没了加杠杆买房的心思。

　　"站在购房人角度，房子之所以能炒得起来，和房价投资预期相关，也和老百姓想有个安稳居住场所的期待相关。"陈志说。

　　业内人士分析，如果一个城市想让市民"住有所居"，最核心的问题是让大家有稳定的居住环境，去除房地产市场的投资属性。

　　而从"十二五"初期开始，北京已经启动公租房布局，为市民提供了另外一种"住有所居"的可能。目前，全市已经建设了20余万套自住房，已经让几十万人有了安稳的居所，上亿元的租金补贴和市场化租赁补贴已经发到老百姓手中，让很多人不用买房，就可以过上踏实的日子。

　　继续开源，成为租赁市场的最强音。北京试点由开发商提供自持房源供应租赁市场，鼓励国企利用自有用地建设租赁房，加快机构化、规模化租赁企业发展。

　　在制度设计层面，本市正抓紧修订《北京市房屋租赁管理若干规定》，同时也在推动《北京市住房租赁管理条例》立法，并力争明年出台。

　　"我们将在中央有关部门的指导支持下，积极探索利用农村集体建设用地扩大公租房供给。"相关负责人说。

　　调控目标，是为这座仍旧保持吸引力和活力的城市，构筑起稳定的居住市场结构。

　　"我们会以政府为主提供基本保障，重点扩大公租房、商品租赁房、自住型商品房供应规模，以市场为主满足多层次需求。"相关负责人表示，北京将坚决做好房地产调控有关工作，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排，健全购租并举的住房制度，促进北京房地产市场平稳健康发展。